Comment calculer le rendement d’un investissement ?

Déterminer la rentabilité et les rendements d’un placement

Connaître la rentabilité d’un placement ou d’un investissement est primordiale pour faire fructifier votre épargne rapidement. En sachant calculer les différents rendements, vous ferez des choix financiers avisés.
Sur cette page, vous trouverez les calculs des rendements et de la rentabilité. A la fin de l’article vous saurez comparer différents projets et choisir le plus rentable.

Ne pas confondre rendement et rentabilité

Le rendement comprend uniquement les revenus du capital investi, tandis que la rentabilité prend en compte les revenus du capital investi ET la variation du capital investi (plus ou moins-value).

Par exemple :

Une action achetée comptant à 50€ verse un dividende annuel de 5€.

  • Taux de rendement = (dividende / prix d’achat) * 100 = (5 / 50) * 100 = 10 %

Après quelque mois, l’action côte 44€ mais elle verse toujours un dividende annuel de 5€.

On calcule la variation de l’action (dans ce cas c’est une moins-value) et on ajoute le résultat au revenu de l’action (le dividende) :

  • Variation de l’action = Prix de l’action – Prix d’achat = 44 – 50 = -6€
  • Taux de rentabilité = [(Dividende + Variation) / Prix d’achat] * 100 = [(5 – 6) / 50]*100 = -2 %

Pour un même investissement, on aura donc un rendement et une rentabilité différente.

Le rendement est une valeur plutôt fixe et prédictive tandis que la rentabilité est plus « volatile » car dépendante du cours actuel de l’actif (action ou bien immobilier).

Le taux de rentabilité ne sera réellement connu que lors de la revente de l’ actif.

Cas de l’investissement immobilier : le rendement locatif

Pour la mise en pratique et la comparaison des différents rendements, je prends l’exemple d’un placement immobilier. J’ai fait ce choix car, après l’assurance-vie, la pierre est le placement préféré des Français. Cependant vous pouvez reproduire les calculs pour d’autres types de placement.

Les valeurs citées ci-dessous sont fictives et ne servent que d’exemple.

Les chiffres :

Achat d’un 2 pièces de 40m² pour une mise en location nue. L’appartement ne nécessite aucun travaux avant sa mise en location.

  • Prix d’achat du T2 : 70 000€
  • Frais d’agence (FA) à 8% : 5600€
  • Frais de notaire (FN) à 8,5% : 5950€
  • Travaux : 0€

Montant TOTAL de l’acquisition : 70 000 + 5600 + 5950 + 0 = 81 550 €

Financement du bien :

  • Apport de 21 550€
  • Crédit de 60 000€ sur 20 ans à 2% (hors assurance)
  • Assurance à 0,13%
  • Les mensualités (assurance incluse) sont de 310 €

Loyer et charges :

  • Loyer mensuel charges comprises : 600€ CC
  • Charges de copropriété : 1000€ /an
  • Taxe Foncière (TF) : 600€/an

Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’acquéreur : 14%

Le taux de rendement brut

Le rendement brut est celui que l’on obtient en divisant les Revenus Brut annuels (=Loyers CC) par le montant TOTAL de l’acquisition.

Rendement Brut = (Loyers CC / Montant acquisition) * 100

Dans notre exemple :

Taux de rendement Brut = [(600*12) / 81 550] * 100 = 8,8%

Le taux de rendement net (avant impôts)

Le rendement net s’obtient en soustrayant le total des charges des Loyers CC. En immobilier locatif, il y a au minimum : la Taxe Foncière (TF), l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), et bien sûr les charges de copropriété. Mais on peut également compter d’autres charges.

  • Assurance PNO : 80€ /an
  • Total des charges = Charges de copro + TF + Assurance = 1000 + 600 + 80 = 1680 €

Rendement Net = [(Loyers CC – Total des charges) / Montant acquisition] * 100

Soit :

Taux de rendement Net = [(600*12 – 1680) / 81 550] * 100 = 6,8%

Le taux de rendement net net (= net d’impôts)

Il s’agit du rendement que vous obtenez après avoir pris en compte l’imposition des revenus du bien.

L’impôt à payer étant calculé en fonction de votre situation personnelle, nous prendrons pour cet exemple (immobilier) un régime d’imposition simple mais pas forcément le plus avantageux. Sous la limite de 15 000€ de Loyers CC le régime micro-foncier peut s’appliquer, nous prenons donc celui-là.

Régime micro-foncier : abattement de 30% sur les Revenus Brut. Le montant de l’impôt est donc calculé sur 70% des Loyers CC.

  • TMI de l’acquéreur = 14% MAIS il faut rajouter les Prélèvements Sociaux (PS) de 15,5%
  • Montant de l’impôt = Loyers CC annuel * 70% * (TMI + PS)
  • Montant de l’impôt = 600 * 12 * 70% * (14% + 15,5%) = 1490 €

Rendement net net = [(Loyers CC – Total des Charges – Impôts) / Montant acquisition] * 100

Soit :

Taux de rendement net net = [(600 * 12 – 1680 – 1490) / 81 550] * 100 = 4,9%

Méfiez-vous du rendement que l’on vous vend !

Nous avons vu pour cet exemple que le taux de rendement est très différent en fonction de celui utilisé. On passe d’un taux de 8,8% (Rdt Brut) à 6,8% (Rdt Net) et 4,9% (Rdt net net).

Dans le cadre d’un projet locatif, soyez vigilant au rendement vendu par les agents immobilier. Ils omettent souvent de compter les frais de notaire pour afficher un rendement Brut supérieur.

Pour déterminer rapidement la pertinence d’un investissement, j’utilise le rendement net.

In fine, je calcule le rendement net d’impôts pour savoir si le projet est toujours rentable avec ma situation fiscale. Dans le cas contraire, je cherche à le « bonifier » avec une stratégie de défiscalisation telle que l’assurance-vie, le PEA ou l’immobilier locatif en meublé.

 

Je vous remercie de m’avoir lu. Si cet article vous a été utile, merci de me laisser un commentaire.

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6 commentaires

  • petit oursin

    Merci pour les explications sur les rendements. J’ai acheté des SCPI et j’avais pas encore réussi à comprendre le TRI qui y ai souvent utilisé ni comment le considérer. Là c’est clair!

    • Bonjour,
      Merci pour les encouragements mais je n’ai pas parlé du TRI (Taux de Rentabilité Interne) dans cette publi, par contre il fera l’objet d’un article plus tard.
      Le TRI est plus difficile à assimiler.

      • petit oursin

        Ha oui je voulais parler de la rentabilité… Mais j’attends avec impatience ton article sur le TRI!
        Je comprends pas toujours tout mais je me dit que l’important c’est agir! Même s’il ne faut pas le faire les yeux fermés non plus… J’essai de resté prudente et surtout patiente, je pense que c’est important en investissement.

        • En effet le plus important c’est d’agir !
          Pour bien investir, il n’est pas nécessaire de tout connaître. MAIS il faut quand même savoir un minimum avant de démarrer, cela permet d’abaisser/contrôler le risque propre à chaque type d’investissement.
          C’est ce que je souhaite à travers ce blog : vous donnez l’envie d’apprendre pour améliorer votre vie financière.

  • Samantha

    Bonjour Anthony,
    Merci pour le partage ! C’est un article qui me sera grandement utile, je pense. Je m’intéresse à l’investissement immobilier locatif et pouvoir calculer la rentabilité avant d’investir est un atout non-négligeable.

    • Bonjour Samantha,

      Merci pour ton commentaire. Le rendement le + utile (à mon avis) et aussi le plus compliqué (et personnel) c’est celui qui prend en compte la fiscalité car en IMMOBILIER par exemple, en fonction de si on loue en nu (déclaration au réel ou au forfait) ou meublé (réel ou forfait également), on ne paie pas les même impôts.
      Après si on est trop imposé, on peut toujours investir à travers uns société (SCI, SARL, etc..)

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