Investir en IMMO avec moins de 1000€

immobilier locatif pas cher

Comment investir dans l’immobilier avec moins de 1000€ en poche ?

Vous pensez que l’immobilier n’est réservé qu’aux « riches » ?
Qu’il faut un gros capital ou un CDI pour investir ?
Détrompez-vous ! Grâce à la pierre-papier, TOUT LE MONDE peut investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros seulement !
Autre avantage, vous accédez à de l’immobilier locatif souvent inaccessible aux particuliers (bureaux, boutiques, etc…).
Dans cet article, 5 catégories de placement « pierre-papier » vous permettant à VOUS AUSSI d’investir dans l’immobilier.

 

La pierre-papier :

La pierre-papier est le terme couramment utilisé pour désigner les SCPI mais il est également valable pour des SIIC ou des OPCI.
Ce terme signifie que l’investisseur détient de l’immobilier sous forme de parts ou d’actions d’une société et non de l’immobilier en direct (achat d’un appartement ou d’un garage que l’on met en location par exemple).

Lorsque vous achetez des parts/actions de la société, vous en devenez associé/actionnaire. Le patrimoine de la société étant composé de plusieurs biens immobilier, vous diminuez le risque locatif en le mutualisant à travers plusieurs biens plutôt qu’un seul.

Cette diversification confère à la pierre-papier plus de sécurité que la détention en direct (cependant, il existe d’autres risques qu’il est important de connaître).
Autre avantage à ce placement immobilier, il n’est pas nécessaire d’attendre plusieurs mois pour revendre son investissement.

Nous verrons dans cet article, les catégories de « pierre-papier » suivantes :

  • le coté : SIIC, OPCVM, ETF
  • le non coté : SCPI, OPCI

Comme pour tout placement immobilier, il est recommandé d’investir dans la pierre-papier pour du long terme (minimum 8 ans).

Investir dans les SIIC, l’immobilier coté en Bourse :

Que veut dire SIIC ?

Une SIIC (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) ou REIT pour les pays anglo-saxons est une société immobilière cotée en bourse.
Lorsque vous achetez des actions de la société, vous devenez actionnaire et l’entreprise vous verse des dividendes. Les SIIC constituent la forme la plus liquide de l’immobilier.

Fonctionnement des SIIC:

En fonction des SIIC vous trouverez des stratégies immobilières différentes (activités de promotion immobilière, location de commerces, bureaux, etc…). Quelques-unes comportent un panachage de ces activités.

Les SIIC étant de l’immobilier cotée en bourse vous aurez :

  • sur le court terme des variations propre à la Bourse
  • sur le long terme une croissance propre à l’immobilier

Exemple avec la foncière Unibail-Rodamco :

Une valeur multipliée par 3 sur la période 2004-2016 mais divisée par 2,6 sur 2007-2009.

Cours Unibail-Rodamco hors dividendes

Cliquez sur l’image pour l’agrandir

Toutes les sociétés ne connaissent pas le même parcours boursier :

Entre 2004-2016, la valeur de Icade n’est multipliée que par 2 et est divisée par 4 sur 2007-2009 !

Cours Icade hors dividendes

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Où acheter des actions d’une SIIC :

Une SIIC étant une foncière cotée en bourse, vous pouvez l’acheter auprès de votre courtier habituel (comme n’importe quelle autre action) et la loger dans votre compte-titres ou PEA.

Le minimum à l’achat est de 1 action.

 Avantages d’investir dans une SIIC :

  • Placement très liquide (pour les plus grosse foncières) et rapide : achat / vente d’actions en quelques minutes.
  • Achat minimum : 1 action.
  • Possibilité d’acheter à « bon compte » lors d’une chute de la Bourse.
  • Possibilité d’acheter plusieurs SIIC de stratégies différentes pour un minimum d’épargne.
  • Faible frais d’entrée (variable selon le courtier).

Inconvénients / Risques :

  • Possible forte fluctuation du cours de la société sur le court-terme (cas de la crise financière de 2007-2009).
  • Pas de prêt immobilier possible pour l’achat d’actions.

Rendement attendu :

De 3 à 6 % de rendements brut selon les foncières. Les frais d’achats/vente et détention des titres sont variable selon votre courtier.
La rentabilité du placement sera variable selon les dates d’achat et de vente de la société.

Voici par exemple un graphique (dividendes inclus) de la rentabilité brute de Unibail-Rodamco et de Icade entre 2004-2016.

Performance Unibail et Icade dividendes inclus

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Si vous aviez acheté Icade à son sommet en 2007, vous auriez encore une rentabilité négative 9 ans après. Voilà une raison pour laquelle il faut garder son placement sur une longue période ET se diversifier sur plusieurs SIIC.

Investir dans les OPCVM :

Que veut dire OPCVM ?

Les OPCVM sont des Organismes de Placement Collectifs en Valeur Mobilières.

OK mais en clair ça donne quoi ? 🙂

Il s’agit d’un fonds (=portefeuille) composé d’actions, d’obligations, de produits de taux ou de fonds.

Il existe différente catégorie d’OPCVM dont les principales sont les SICAV (Sociétés d’Investissement à Capital Variable), les FCP (Fonds Communs de Placement), les fonds de fonds et les trackers (=ETF).

Les OPCVM sont positionnés sur différents secteurs (santé, énergies renouvelable, eau, etc… ). En ce qui nous concerne ce sera les OPCVM immobilier.
Ces fonds sont donc majoritairement investis dans des sociétés cotées du secteur immobilier (des SIIC, des sociétés de promotion, de construction, de services immobilier, etc..).

Les ETF étant un produit « à part » dans l’univers des OPCVM, je considère pour la suite de l’article que le terme OPCVM n’inclue pas les ETF.

Fonctionnement d’un OPCVM :

En achetant un OPCVM vous avez une diversification automatique à travers les produits qui composent le fonds.

Les OPCVM sont des fonds à gestion active : le gestionnaire financier en charge de l’OPCVM achète et revends des produits au sein du fonds afin d’en augmenter la performance.

Ces fonds ont des frais d’entrée et de gestion élevées (comptez en moyenne 2,5% pour les frais d’entrée et 1% pour les frais de gestion). Certains ont même des frais de sorties.

Le cours de l’OPCVM est représenté par sa Valeur Liquidative qui tient compte des cours de tout ce qui compose le fonds. A la différence des actions, l’OPCVM n’est pas coté en continu.
La Valeur Liquidative est affichée tous les jours mais elle est « mise à jour » selon une certaine période (indication fournie dans le prospectus du fonds).

Il y a 2 méthodes de rémunération du fonds : par distribution (versement de dividendes), ou par capitalisation (pas de dividendes versés mais la valeur du fonds augmente du montant équivalent).
Certains OPCVM font un mixte des deux (vous touchez une partie des dividendes et la valeur du fonds augmente).

Où acheter un OPCVM :

Auprès de votre courtier.

Avantages d’investir dans les OPCVM :

  • Diversification avec un seul produit.
  • Très forte liquidité (les parts peuvent être rachetées à tout moment par les émetteurs du fonds).
  • Achat minimum : 1 action.
  • Possibilité d’acheter à « bon compte » lors d’une chute de la Bourse.

Inconvénients / Risques:

  • Possible forte fluctuation du fonds sur le court-terme.
  • Si une des valeurs du fonds n’a plus de valeur, c’est tout le fonds qui n’a plus de Valeur Liquidative empêchant toute revente des parts (cela est arrivé durant la crise des subprimes en 2008 où 3 fonds de la BNP n’avait plus de valeur pendant un mois).
  • Frais d’entrée et de gestion élevé.
  • Pas coté en continu.
  • Pas de prêt immobilier.

Rendements attendus :

Pour les OPCVM distribuant des dividendes, comptez entre 2 et 4 % brut.
La performance du fonds sera variable selon sa composition et le gestionnaire.

Investir dans les ETF

Que veut dire ETF ?

Un ETF (Exchange Traded Funds) est un OPCVM indiciel. Il a pour objectif de répliquer les variations d’un indice boursier à la baisse ou à la hausse. Il existe plusieurs catégories d’indices (CAC 40, santé, automobile,  immobilier,…).

Fonctionnement :

Contrairement aux OPCVM, les ETF sont des fonds à gestion passive et coté en continu. Ils ont donc des frais de gestion faible (moins de 1%).

Les ETF immobilier répliquent la performance d’un indice immobilier.
Il existe plusieurs indices immobilier selon la zone géographique (zone Euro, zone Monde, zone USA,.. ). Ils peuvent être constitués de SIIC/REIT, prêts hypothécaires, etc…

Il y a deux modes de rémunération : à distribution ou à capitalisation.

Où acheter un ETF :

Auprès de votre courtier.

Avantages :

  • Diversification avec un seul produit.
  • Forte liquidité.
  • Coté en continu.
  • Possible achat à « bon compte » lors d’une chute de la Bourse.
  • Frais de gestion très faibles.

Inconvénients / Risques :

  • Possible forte fluctuation du cours sur le court-terme.
  • Pas de prêt immobilier

Rendement attendu :

Le rendement brut est entre 2 et 4%.

Investir dans les SCPI, l’immobilier non coté :

Que veut dire SCPI ?

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier.
La SCPI est une société civile ouverte aux épargnants. Elle a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Lorsque vous achetez des parts de la société, vous devenez sociétaire. Les revenus distribués sont appelés dividendes.

Fonctionnement de la SCPI :

La SCPI est la catégorie de pierre-papier ressemblant le plus à l’immobilier locatif « classique ». La différence étant la présence d’une société de gestion entre les associés de la SCPI (c’est à dire vous) et le patrimoine immobilier.

Les frais d’entrées sont très élevés, équivalent aux frais notariés pour l’immobilier en direct (environ 6 à 10%).

Le rendement délivré par la SCPI étant dépendant de sa bonne ou mauvaise gestion, la société de gestion constitue un des critères essentiels au choix d’une SCPI.

Bien souvent, les SCPI gérées par des sociétés indépendantes offrent des rendements plus élevées que les SCPI gérées par des banques.

Le principal risque pour les SCPI est le problème de liquidité en cas d’afflux massif de vendeurs (cas de « krach économique » où tout le monde veut désinvestir), ce qui conduirait à une impossibilité de revendre ses parts.
La société serait obligé de revendre des biens immobilier pour avoir assez d’argent liquide et répondre ainsi à la demande.

Vous pouvez acheter des parts avec un prêt immobilier est ainsi utiliser l’effet de levier.

Les différentes SCPI :

On dénombre 3 familles de SCPI qui ont des objectifs d’investissements différents :

  • Les SCPI de rendement qui investissent dans l’immobilier d’entreprises (bureaux, commerces, résidences médicalisées, etc…).
    Ces SCPI distribuent des revenus réguliers (généralement tous les trimestres). Elles sont classés en différentes catégories.
  • Les SCPI de plus-values ou de capitalisation investissent dans de l’immobilier décoté (à rénover ou en viager) pour les revendre plus tard et encaisser une plus-value.
    Elles ont pour but d’augmenter la valeur de la part, et ne distribuent pas de dividendes.
  • Les SCPI fiscales investissent dans l’immobilier en respectant certaines lois fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier,..).
    Ces SCPI permettent aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques et investissent exclusivement dans l’immobilier d’habitation.

Selon votre objectif d’investissement, vous devriez trouver chaussure à votre pied 🙂

A noter que certaines SCPI sont éligibles à l’Assurance Vie et qu’il également possible d’acheter des parts en démembrement.

Où acheter des parts de SCPI :

Selon que la SCPI soit à capital fixe ou à capital variable, vous pouvez acheter des parts sur le marché primaire ou sur le marché secondaire (=marché de la revente).

  • Le marché primaire est principalement appliqué pour les SCPI à capital variable.
    La société émettant des parts à tout moment, vous pouvez les acquérir sans devoir attendre la présence d’un « associé vendeur » sur le marché.
  • Le marché secondaire existe principalement pour les SCPI à capital fixe.
    Ces sociétés n’émettent pas de parts à tout moment, il vous faudra acheter des parts auprès d’un associé désireux de les céder. C’est la société de gestion qui organise ce marché.

Vous pouvez acquérir des parts de SCPI à capital fixe sur le marché primaire lors d’une augmentation de capital.

Ces deux marchés sont accessibles soit auprès de la société de gestion, ou d’un intermédiaire en SCPI.

L’utilisation d’un intermédiaire est plutôt recommandé pour des investissements d’un minimum de 15 000€.

Le minimum de parts est variable selon les SCPI mais vous pouvez en acquérir pour moins de 1000€.

Avantages d’investir dans les SCPI :

  • Placement liquide (moins que les SIIC mais beaucoup plus que l’immobilier détenu en direct)
  • Vaste choix de stratégies immobilières et fiscales.
  • Possibilité de faire un prêt immobilier pour l’achat de parts (bénéfice de l’effet de levier)
  • Possibilité d’acheter différentes SCPI à partir d’un montant modeste et d’augmenter ainsi la diversification (comptez 15 000€ pour une bonne diversification).
  • Ce qui ressemble le plus à l’immobilier locatif « classique » avec les soucis de gestion en moins.

Inconvénients / Risques d’investir dans une SCPI :

  • Frais d’entrée élevés.
  • Pas de possibilité d’acheter à bon compte (sauf sur le marché secondaire en cas de crise immobilière).
  • Possible grippage du marché en cas de grave crise économique.
  • Achat minimum de parts : variable selon la SCPI.

Rendement attendu :

En 2016, de 3 à 5 % de rendement NET pour les SCPI de rendement (lorsque vous touchez les dividendes de la société, ils sont net de tout frais vous n’aurez plus que les impôts à payer).

Investir dans les OPCI :

Que veut dire OPCI ?

OPCI signifie Organisme de Placement Collectif en Immobilier. Il s’agit d’un produit plus liquide que les SCPI.

Un OPCI est composé de 10% de liquidités, de 60 à 90 %  d’actifs immobilier (coté et non coté) et de 0 à 30 % d’actif mobilier (actions, obligations, OPCVM,…).

A noter que la poche « actif mobilier » n’est pas composé de valeurs immobilières, vous avez donc un fonds qui est composé d’immobilier seulement de 60 à 90 %.

Fonctionnement :

L’OPCI a été créé afin de combler le manque de liquidités des SCPI.

En cas d’afflux massif des vendeurs, les 10% de liquidités et la revente des actions doivent permettre à la société de répondre à la forte demande de retrait évitant ainsi tout blocage du marché.

Cependant, cela n’est pas toujours suffisant. Lors du Brexit, 5 fonds britanniques (fonctionnant sur le même principe que les OPCI) ont suspendu les demandes de retrait car il n’y avait pas assez de liquidités.

Comme pour les SCPI, les frais d’entrée sont élevés. A contrario, il n’est pas possible d’acheter des parts d’OPCI avec un crédit immobilier.

Où en acheter :

Les OPCI sont principalement délivrés dans les contrats d’assurance-vie multisupports.

Avantages :

  • Plus liquide que les SCPI

Inconvénients :

  • Est-ce encore de l’immobilier ? (seulement 60% pour certaines OPCI)
  • Frais d’entrée élevés.
  • Pas de crédit immobilier.

Rendement attendu :

En 2016, rendement NET entre 4 et 5 %.

Quel investissement choisir ?

Vous êtes un peu perdu avec tous ces placements et vous ne savez pas lequel choisir ?
Voici un tableau comparatif pour vous aider à y voir plus clair.

Tableau SCPI OPCI SIIC ETF OPCVM

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Alors quel serait le meilleur produit ?

Tout ces placements sont de bons produits à condition de bien connaitre leurs avantages et inconvénients.
Le meilleur produit sera celui qui VOUS correspond le mieux. Cela dépendra de votre épargne, de vos souhaits (investir ou non en Bourse) et de votre façon d’investir (comptant, à crédit,…).

Cependant, pour vous aider dans votre choix, voici quelques pistes de réflexion :

  • Vous souhaitez utiliser un prêt immobilier et bénéficier de l’effet de levier ?
    Alors vous n’aurez pas d’autres choix que les SCPI (c’est ce que j’ai fais pour mon 1er investissement immobilier)
  • Votre épargne n’est pas très importante et vous ne pouvez/voulez pas faire de prêt immobilier ?
    Dans ce cas, privilégiez le « non-coté » en ayant recours aux ETF, vous bénéficierez de la diversification à faibles coûts*. 

*A condition d’avoir un courtier ou une banque en ligne qui ne vous facture pas de droits de garde et ayant des tarifs faibles (comme Boursorama ou Fortuneo).

Bénéficiez de 80€ offert en choisissant Boursorama comme banque en ligne en suivant ce lien (lien de parrainage).

En guise de conclusion :

Pas évident de finir un article aussi long… Alors pour une fois, je vais essayer d’être concis en vous rappelant ce que sont (pour moi) les principaux avantages de la pierre-papier :

  • Un faible investissement initial
  • Une diversification du patrimoine immobilier simple et rapide
  • Pas de soucis de la gestion en direct (gérer les locataires, les vacances locatives,..)

J’espère que cet article vous aura plu (j’ai passé beaucoup de temps pour essayer de le rendre clair et pas trop pénible à lire)  😉

N’ayant pas pu tout vous dire sur ces placements (il me faudrait un blog entier pour cela), je vous encourage à développer votre connaissance sur le support qui vous intéresse le plus.

Merci de m’avoir lu jusqu’au bout.
Dites-moi dans les commentaires, si vous souhaitez que je développe un produit en particulier.

Ressources complémentaires :

  • L’investissement dans les SIIC vous intéresse ? Voici la liste des SIIC de l’indice IEIF SIIC France sur pierrepapier.fr
  • Pour en apprendre plus sur les OPCI/SCPI : je vous recommande le site de l’ASPIM.
  • Sinon, il y a aussi ce blog 🙂 (d’autres articles à venir sur les SCPI notamment).

 

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2 commentaires

  • Samantha

    Pour ma part, j’ai préféré investir dans une SCPI. J’ai acheté des parts auprès de cette société : https://www.corum.fr/ et je dois dire que je suis assez satisfaite du rendement. Ce qui me plait le plus dans ce genre d’investissement, c’est que je n’ai pas à m’occuper de la gestion locative. C’est l’un des avantages principaux à placer son argent dans une SCPI.

    • Samantha, je te comprends parfaitement car j’ai également choisi les SCPI dont CORUM (j’en ai également 2 autres : Primovie et PFO2) et celle qui a actuellement le meilleur rendement et vision du marché européen (à mon sens) c’est CORUM

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